Denkmalimmobilien und Denkmalschutzimmobilien: Historie und Moderne vereint

Denkmalimmobilien und deren Schutz werden von staatlicher Seite ausdrücklich gewünscht. Es sind Zeitzeugen vergangener Tage, mit ganz besonderem Charme. Diese Gebäude werden laut Definition als „besonders erhaltenswert“ eingestuft. Gibt es zu erhaltende Bausubstanz, dann wird die Sanierung dieser außerordentlich gefördert. Der Staat möchte somit sein Antlitz von einst wiedererlangen und wichtige Historie bewahren. Denkmalschutzimmobilien sind nicht selten ein besonderer architektonischer Blickfang und stellen oftmals das Wahrzeichen einer ganzen Stadt bzw. Region dar, welches die Umgebung enorm aufwertet.

Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien

Steuerliche Auswirkungen und Besonderheiten von Denkmalschutzimmobilien

Wer sich für Denkmalimmobilien entscheidet, der erwirbt nicht nur sehr seltenen sowie wertbeständigen Grundbesitz. Hinzu kommen bei dieser Immobilieninvestition erhebliche Steuervorteile. Beim Erwerb werden Steuergelder in Privatvermögen umgewandelt. Als Erwerber einer solchen Denkmalschutz Immobilie beteiligen Sie sich an der Sanierung können somit die Subventionen des Gesetzgebers durch die so genannte Denkmal AfA in Anspruch nehmen. Steuervorteile gibt es für den Eigennutz sowie für den Erwerb als reine Kapitalanlage. Die gestzliche Grundlage bildet der § 7h/i sowie 10f EStG. Dieser legt die besondere steuerliche Förderung für Gebäude, die als Einzeldenkmäler bzw. Gebäude, die in so genannten Sanierungsgebieten liegen fest. Besonders für Personen mit hoher Steuerlast ergibt sich hieraus bei dieser Immobilienanlage eine sehr interessante Möglichkeit Steuerzahlungen in Vermögen umzuwandeln.

Neben der linearen Abschreibung in Höhe von 2 bzw. 2,5 Prozent auf die nachträglichen Herstellungskosten des Gebäudes kann der Besitzer zusätzlich die Sonder-Abschreibung nach § 7i bzw. 7h EStG auf die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten in Anspruch nehmen. Diese beträgt für Kapitalanleger – also beim Erwerb der Wohnung bzw. des Hauses zur Vermietung – in den ersten acht Jahren neun Prozent der Baukosten und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. Die Kosten die auf den Erhalt der Bausubstanz entfallen können somit über 12 Jahre zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass bei einem Einkommen ab 50.000€ (ledig) bzw. 100.000€ (verheiratet) jedes Jahr ca. 2% des Kaufpreises aus Steuerersparnissen getilgt werden kann und das, ohne selbst etwas hinzuzahlen zu müssen. Sofern Denkmalschutzimmobilien zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, erfolgt gem. § 10 f EStG ein jährlicher Sonderausgabenabzug der Baukosten in den ersten zehn Jahren in Höhe von neun Prozent

 

    • Kapitalanleger: 100%-ige Abschreibung der Sanierungskosten über 12 Jahre
    • Eigennutzer: 90%-ige Abschreibung der Sanierungskosten über 10 Jahre
    • Zusätzlich lineare Abschreibung in Höhe von 2 bzw. 2,5 Prozent p.a. (Altbau)
    • Kaufpreis regelmäßig zu 1/3 durch Steuererstattungen vom Staat finanziert

 

Video: Warum in Denkmalschutzimmobilien investieren?

 

 

    • Einzigartige Bauten
    • Immobilien mit jahrzehntelanger Geschichte
    • Weltweit einmalige Steuerrabatte
    • Wertbeständige und inflationssichere Investition
    • Erhalt eines historisch baulichen Erbes
    • Wertsteigerungspotential durch Unikat-Eigenschaft

 

Etwas ganz besonderes – die Denkmal Immobilie

Wohneinheiten zu sanieren die unter Denkmalschutz stehen ist immer wieder eine besondere Herausforderung für Projektentwickler und Architekten. Die Sanierung historischer Bausubstanz ist etwas ganz besonderes und bedarf langjähriger Erfahrung von Seiten der Initiatoren und der mitwirkenden Baufirmen. Baudenkmäler haben Ausstrahlung, Charme, Persönlichkeit und Charakter. Sie sind ein absolutes Unikat mit besonderem, historischem Flair. Sie sind Zeitzeugen unserer Geschichte und geben einer Stadt erst ein unverkennbares Gesicht.

Sie sind in ihrer Anzahl begrenzt. Nur etwa ein Prozent aller Immobilien sind denkmalgeschützte Immobilien. Somit ist eine Wertsteigerung nahezu vorprogrammiert. Eine solche Immobilie bietet damit nicht nur einen kulturellen Mehrwert. Für den Erwerber erwirtschaften sie hohe Mietrenditen und Wiederverkaufspreise und das bei einzigartigem Wohnambiente. Insbesondere Penthousewohnungen in solchen historischen Gebäuden werden sehr stark nachgefragt.

Ein Denkmal ist immer ein Solitär. Einzigartig, individuell und nicht kopierbar. Es zieht mit seiner besonderen Aura automatisch die Blicke auf sich. Denn auch der Staat weiß, dass die deutschen Altstädte nicht nur aus Altruismus und Leidenschaft für vergangene Epochen der Nachwelt erhalten bleiben. Und setzt daher finanzielle Anreize, um in das alte Mauerwerk der Immobilien zu investieren.

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, erfährt der Immobilienkäufer durch einen Blick in die Denkmalliste oder das Denkmalverzeichnis, die bei den Bundesländern geführt werden. Welche Regelungen für die Erstellung eines solchen Denkmalkatasters gelten, regelt jedes Bundesland selbst in einem eigenen Denkmalschutzgesetz.

 

Voraussetzungen für die Aufnahme in die Denkmalliste

Ein Denkmal ist ein Kulturgut. Dies bezieht sich unter anderem auch auf Immobilien, deren Architektur beziehungsweise Historie für die Kulturgeschichte eines Landes oder einer Region von Bedeutung sein kann. Nicht jedes alte Gebäude ist automatisch eine Denkmalimmobilie.

So wie das Bauwesen ist auch der Denkmalschutz in Deutschland Ländersache. Dazu bestehen in allen 16 Bundesländern entsprechende Denkmalschutzgesetze, deren Einhaltung von den jeweiligen Denkmalschutzbehörden überwacht wird. Obwohl das Grundprinzip der Erhaltung von Denkmalimmobilien bei allen 16 Behörden gleich ist, unterscheiden sich die Gesetze im Detail erheblich.

So müssen etwa in Baden-Württemberg, Hessen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und dem Saarland bestimmte Gründe angeführt werden, um aus einem Gebäude eine Denkmalschutz-Immobilie zu machen. In Berlin, Bayern, Brandenburg, Niedersachsen, Hamburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie Schleswig-Holstein muss das jeweilige Gebäude eine regionale oder überregionale Bedeutung besitzen und in Nordrhein-Westfalen werden beide Kriterien zugrunde gelegt. Das Ganze wird durch unterschiedliche Bewertungen der Bundesländer noch wesentlich komplizierter, wobei die Länder bestimmten Eigenschaften eine höhere Wertung zukommen lassen als andere. So sieht etwa Nordrhein-Westfalen in der Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse die höchste Priorität bei der Bewertung eines denkmalgeschützten Gebäudes. In Baden-Württemberg und Bremen wird der Heimatgeschichte Vorrang eingeräumt und in Thüringen der historischen Dorfbildpflege. Natürlich gibt es zudem übergreifende Kategorien wie die Kunst, die Wissenschaft und die Geschichte.

Jedes Bundesland führt eine Denkmalliste, in der alle denkmalgeschützten Gebäude vorläufig oder dauerhaft aufgeführt sind. Welche Gebäude in diese Liste aufgenommen werden, entscheidet die jeweilige untere Denkmalschutzbehörde des Landes auf Antrag oder auf Anraten des Denkmalrates oder Denkmalbeirates. Dies ist ein in allen Bundesländern mit Ausnahme von Bayern vorhandenes Gremium, das aus bis zu 40 Personen bestehen kann. Darin sind sowohl Behördenvertreter wie auch Privatpersonen oder Mitglieder von Organisationen wie die Deutsche Stiftung Denkmalschutz beziehungsweise die Interessengemeinschaft Bauernhaus vertreten. Ehrenamtliche Heimatpfleger sind in der Regel ebenfalls Mitglieder dieser Gremien. In regelmäßigen Sitzungen werden hier Vorschläge zum Denkmalschutz wie auch der Denkmalerhaltung erörtert und Empfehlungen an die Denkmalschutzbehörde ausgesprochen.

Was also können die Voraussetzungen sein, um ein Gebäude oder eine Immobilie unter Denkmalschutz zu stellen? Zuerst einmal überregional bedeutsame Punkte aus Kunst, Wissenschaft und Geschichte. Dazu kann etwa gehören, dass das betreffende Gebäude einmal als Aufenthaltsort einer historischen Persönlichkeit diente oder im Mittelpunkt bestimmter geschichtlicher Ereignisse stand. Eine weitere Möglichkeit besteht in der Architektur selbst, wobei beispielsweise nicht jedes Fachwerkhaus architektonisch bedeutsam ist. Da praktisch seit dem frühen Mittelalter das Fachwerk der vorherrschende Baustil war, bestehen auch heute noch unzählige Gebäude dieser Art. Etwas anders sieht es jedoch bei geschichtlich bedeutsamen und relativ seltenen Baustilen aus wie der Bauhausarchitektur, vorausgesetzt die jeweiligen Bauten entstammen der Epoche, in der der Stil entstand. Wie bereits erwähnt, kommen weitere Kriterien dazu, die aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gewichtet werden. Sicherlich besitzt ein altes Zechengebäude im Ruhrgebiet für die Denkmalschutzbehörden von Nordrhein-Westfalen eine höhere Bedeutung als etwa die Werkstatt einer Zeche in Baden-Württemberg.

Der Zustand eines Gebäudes ist im Grunde für das jeweilige Denkmalschutzamt im Moment der Eintragung in die Denkmalliste irrelevant. Es kann genauso eine Ruine sein wie ein funktionierender Wirtschaftsbetrieb. Wobei der Besitzer der Ruine wesentlich weniger Probleme mit der Einhaltung der Auflagen zum Denkmalschutz besitzt wie der Eigentümer eines bewirtschafteten Gebäudes. Immerhin sind denkmalgeschützte Gebäude von den Maßnahmen der EnEV ausgeschlossen. Das Erneuerbare Energiengesetz verlangt bei der Sanierung von Gebäuden die Einhaltung bestimmter Werte zur Einsparung von Wärmeenergie, die nur durch umfangreiche bauliche Änderungen erreicht werden können. Bei denkmalgeschützten Gebäuden besitzen der Erhalt der ursprünglichen Bausubstanz und die damit verbundene Funktionalität den Vorrang.

Für den Erhalt von als Denkmal geschützten Immobilien bestehen bei Bund und Ländern Förderprogramme, wobei nicht jeder Eigentümer über die Klassifizierung seines Besitzes als Denkmal wirklich glücklich ist. Oft genug bestehen hier Interessenkonflikte zwischen der Denkmalschutzbehörde als Hüter kulturhistorisch bedeutsamer Güter und dem Besitzer beziehungsweise Eigentümer, der dem wirtschaftlichen Erfolg aus ebenso verständlichen Gründen einen höheren Wert beimisst.

Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien

Kapitalanlage in Denkmal Immobilien

Nie waren die Zeiten besser für eine Investition in eine Immobilie. In Zeiten von Geldschwämme und steigender Inflationsraten nimmt der Grundbesitz eine ganz besondere Stellung im Thema Geldanlage bzw. Altersvorsorge ein. So gehören auch Denkmal-Immobilien zur Gattung der sicheren Kapitalanlage, die vor einer Geldentwertung schützt. Hier sind es vor allem die Eigenschaften Sicherheit und Stabilität, die viele Deutsche von diesem Invest überzeugen. Immobilien liegen im Verbrauchervertrauen derzeit weit vorne. So wurde dieser Anlage in einer aktuellen Umfrage von 32 Prozent der Teilnehmer eine gute Rendite und hohe Erträge testiert. Aktien mit 12 Prozent sowie Gold mit 21 Prozent lagen deutlich hinter diesem Spitzenwert. Die deutschen Bürger setzen wieder auf eine Wohnung bzw. ein Haus zur Absicherung der finanziellen Zukunft. In einer weiteren Umfrage zur Sicherheit der verschiedenen Altersvorsorgeformen schneidet die Immobilie hervorragend ab. Sage und schreibe 85 Prozent der Befragten halten die Sachwertinvestition, wie z.B. in eine Denkmalimmobilie, als die sicherste Form aller Anlagen.

Es ist kein Geheimnis, dass sich diese Art von Investition derzeit einer sehr großen Nachfrage erfreut. Dies hat das Angebot an renditestarken und exklusiven Immobilien deutlich minimiert. Immense Preissteigerungen konnten beobachtet werden. Hier vor allem in den innerstädtischen Lagen beliebter Großstädte wie z.B. Berlin oder München. Gerade deshalb ist es wichtig auf Experten wie die der HTP zurückzugreifen, um durch deren langjährige Beziehungen zu den Top-Bauträgern in Deutschland an exklusive Sachwertinvestition zu gelangen.

 

Worauf muss beim Kauf geachtet werden?

Es gibt viele Dinge die beim Erwerb einer Immobilie beachtet werden müssen. Eine Vielzahl von Immobilien-Projekten werden von unseren Spezialisten regelmäßig geprüft. Erst wenn ein Projekt unsere Qualitätsstandards erfüllt wird es in unser Projekt-Portfolio aufgenommen. Worauf beim Kauf unter anderem geachtet werden sollte damit die Vermögensbildung klappt (auch wenn man beabsichtigt eine Denkmalimmobilie selbst zu sanieren und keines unserer geprüften Angebote erwirbt) erfahren Sie nachfolgend.

Der Markt an Top-Objekten im Bereich Denkmalschutzimmobilien ist weitgehend leergekauft. Es gibt nur noch wenige sehr gute Projekte. Viele Initiatoren verlangen aufgrund der positiven Nachfrage zu hohe Preise. Die Bauträger von denkmalgeschützten Objekten wissen um die Steuervorteile für Ihre Immobilien. Daher verlangen sie oft einen erheblichen Aufschlag auf den Marktwert. Wer nicht in finanzielle Schieflage geraten will, sollte sich darauf nicht einlassen. Ein saniertes Baudenkmal sollte nicht erheblich teurer sein als ein Neubau. Der Immobilienkauf sollte sich grds. auch ohne den Steuervorteil rechnen und eine Rendite auf die Nettokaltmiete von mindestens 3% erzielen. Die Denkmal-AfA ist dann im besten Falle nur ein zusätzliches Schmankerl. Werden diese Immobilien zum Eigennutz erworben können im Einzelfall auch Objekte mit einer geringeren Rendite empfehlenswert sein. Durch die Einzigartigkeit eines Denkmals spielt natürlich auch die Liebhaberei eine Rolle. Nicht jeder Käufer von Denkmalimmobilien denkt zuerst an die Rendite. Viele Besitzer wollten sich einfach den lang gehegten Traum eines steinernen Unikats erfüllen.

Ist bei der Anschaffung beabsichtigt ein Baudenkmal selbst zu sanieren muss man sehr genau planen und rechnen. Zunächst ist im Gesetz festgeschrieben, dass das geschützte Gebäude so genutzt werden muss, „dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz“ auf Dauer gewährleistet ist. Wichtig ist deshalb, sämtliche Baumaßnahmen immer vorab mit der jeweiligen Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Dafür ist eine Bescheinigung des Amtes notwendig, das durch Landesrecht oder von der Landesregierung dazu befugt wurde. Die Beamten müssen bestätigen, dass die Aufwendungen tatsächlich in der genau anzugebenen Höhe erforderlich sind. Das kann in der Praxis schwierig sein, denn nicht immer sitzen an den entsprechenden Stellen Bauexperten. Die Behörden genehmigen die Sanierung häufig nur unter schwer umzusetzenden Auflagen, die zusätzliche Kosten verursachen und damit die Renditeaussichten verringern.

Hinzu kommt, dass nicht alle baurechtlich genehmigten Arbeiten auch tatsächlich über die Denkmal-AfA absetzbar sind. Das gilt zum Beispiel für Anbauten. Oder, wenn nur ein Teil des Gebäudes unter Denkmalschutz steht, zum Beispiel ein bestimmtes Ornament an der Fassade. Dann sind auch nur die Ausgaben zur Wiederherstellung dieses Ornaments abzugsfähig. Andererseits räumt der Gesetzgeber ein, dass für eine Modernisierung auch neue Heizungen und Sanitäreinrichtungen nötig sind, die nicht aus der Bauzeit des Gebäudes stammen sollten. Daher sind die Investitionen in solche Modernisierungen auch als Ausgaben ansetzbar. Es empfiehlt sich aber auf jeden Fall, die erwarteten Sanierungskosten vor Beginn der Bauarbeiten vom Finanzamt als absetzbar bescheinigen zu lassen.

Ebenfalls von Nutzen könnte ein Sachverständiger sein, der die Bausubstanz des Denkmals eingehend prüft. Denn in altem Gebälk und geschichtsträchtigem Mauerwerk kann so manche Überraschung stecken.

 

    • Kaufpreise der Denkmalschutzimmobilien beachten, da teilweise unverhältnismäßig
    • Saniertes Baudenkmal sollte nicht erheblich teurer sein als ein Neubau
    • Immobilienkauf sollte sich grds. auch ohne den Steuervorteil rechnen
    • Rendite vor Steuer auf die Nettokaltmiete von mindestens 3% p.a.
    • Empfehlung: Denkmalimmobilien-Erwerb nur von Projekt-Spezialisten
    • Eigenbau: Alle Baumaßnahmen vorab mit Denkmalschutzbehörde absprechen
    • Eigenbau: Sanierungskosten vorab als absetzbar bescheinigen lassen
    • Eigenbau: Sachverständigen einschalten, der die Bausubstanz des Denkmals prüft

 

Staatliche Förderbank gewährt zinsgünstige Kredite für Denkmalschutzimmobilien

Zur Finanzierung der Sanierungsvorhaben gibt es spezielle Kreditlinien der staatlichen Förderbank KfW. Diese hat verschiedene Produkte für Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien in ihrem Portfolio. Dazu gehört ein zinsgünstiger Kredit für energieeffiziente Sanierung solcher Gebäude, der bis zu 75.000 Euro je Wohneinheit betragen kann. Ein solches KfW Darlehen gibt es je nach Eigenkapital und Bonität bereits ab 1% Zins p.a.

Die KfW-Bank bietet für Sanierungsarbeiten zur Erhöhung der Energieeffizienz auch Investitionszuschüsse von bis zu 18.750 Euro je Wohneinheit. Außerdem übernimmt das Kreditinstitut bis zu 50% der Kosten für den Einsatz von Sachverständigen, die bei der Planung und Baubegleitung helfen. Diese Experten helfen unter anderem dabei, die Dokumente und Genehmigungen zu besorgen, die für den Umbau und eine Förderung notwendig sind.

 

Altes Gemäuer als letztes Steuerschlupfloch – die Denkmal AfA

Steuerschlupfloch ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die legale Nutzung von Möglichkeiten und Verfahren, um die Steuerlast von Unternehmen und Privatpersonen zu verringern, auch als Steuervermeidung bekannt.

Die Anschaffungskosten eines Hauses oder der darin gekauften Wohneinheiten können über einen Zeitraum von 40 Jahren von der Steuer abgesetzt werden. Jährlich also 2,5%. Diese Regelung gilt allerdings nur für Gebäude bis zum Baujahr 1924. Alle später errichteten Denkmalimmobilien können lediglich wie sonstige Wohnhäuser über die längere Frist von 50 Jahren mit der Steuer verrechnet werden. Jährlich also 2% der entstandenen Erwerbskosten. Dabei ist zu beachten, dass nur der Aufwand für den Kauf des Gebäudes berücksichtigt wird. Der Grundstückswert ist nicht absetzbar, da sich der Grund und Boden nicht abnutzen kann. Außerdem gilt für Baudenkmale ebenso wie für andere Immobilien die Regel, dass die Verkaufsgewinne nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei sind.

So richtig interessant sind Denkmalschutzimmobilien aus steuerlicher Sicht aber erst, wenn sie modernisiert werden müssen. Ein geringer Anschaffungspreis bei hohen Modernisierungskosten macht diese Art Immobilien durch die so genannte Denkmal AfA zu einem sehr interessanten Erwerbsobjekt und Anlageinstrument.

Dabei geht der Fiskus davon aus, dass so ein verfallenes Kleinod, mag es auch noch so romantisch und idyllisch sein, den Besitzer deutlich mehr Geld kostet als ein Neubau. Schimmel, Wasserschäden, verbaute Flächen, wackelige Statik, verzogene Wände, unpraktischer Schnitt – die Liste der Nachteile von Denkmalimmobilien kann lang sein. Eine Sanierung ist immer teurer als ein Neubau, auch, weil unzählige Vorgaben der Denkmalschützer eingehalten werden müssen.

Da unter diesen Umständen kaum ein Investor sich um die Sanierung eines Denkmals kümmern würde, lassen sich die Modernisierungskosten großzügig von der Steuer absetzen. Das Zauberwort heißt Denkmal AfA, die „Absetzung durch Abnutzung“. Dieses Abschreibungsmodell erlaubt es, Denkmalbesitzern, die Sanierungskosten innerhalb relativ kurzer Zeit mit der persönlichen Steuerlast zu verrechnen. Dabei sind jedoch einige Voraussetzungen zu erfüllen.

Der Steuervorteil für ein Baudenkmal ist in § 7, Abschnitt „i“, des Einkommensteuergesetzes geregelt. Gleichlautende Regelungen für Objekte in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, also Sanierungs-Projekte, werden im § 7, Abschnitt „h“ EStG geregelt. Demnach können die Eigentümer die das Objekt als Kapitalanlage erworben haben im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren – also 8 Jahre lang – jeweils 9% der Kosten steuerlich absetzen, die für den Erhalt als Denkmal anerkannt wurden. Ein Beispiel: Bei 100.000 Euro Sanierungskosten verringert sich das zu versteuernde Einkommen also um stattliche 9.000 Euro pro Jahr. Weitere vier Jahre lang kann der Immobilienbesitzer dann noch einmal jeweils 7% der Baukosten absetzen. Letztendlich wird der Kaufpreis einer denkmalgeschützten Immobilie regelmäßig zu 1/3 durch Steuererstattungen / -ersparnisse vom Staat finanziert. Wird die Immobilie zum Eigennutz erworben können gem. § 10 f EStG 10 Jahre lang jeweils 9% der Sanierunsgaufwendungen von der Steuer abgesetzt werden. Schon für eine Familie mit durchschnittlichem Einkommen kann sich die Denkmal-AfA durchaus lohnen. Denn schon bei einem Bruttoeinkommen von 60.000 Euro zahlt ein verheiratetes Paar fast 12.000 Euro Einkommensteuer. Diese Steuerlast lässt sich durch die Investition in ein Baudenkmal erheblich mindern.

 

Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie

Denkmalgeschützte Immobilien haben durch ihre historische Bauweise einen ganz besonderen Charme. Doch wer in einer solchen Immobilie wohnt, muss sich bei Umbau, Sanierung und Renovierung an mehrere Auflagen halten. Dabei gehen mit dem Denkmalschutz nicht nur Schranken einher. Grundlegend ist es auch möglich, dass eine energetische Sanierung realisiert wird. Hierfür müssen Immobilienbesitzer einzig und allein auf die richtige Beratung zurückgreifen.

Das Angebot an denkmalgeschützten Immobilien in Deutschland ist groß, denn obwohl diese häufig günstig angeboten werden und die Sanierungsaufwendungen aufgrund des Denkmalschutzes steuerlich absetzbar sind, schrecken viele Familien zurück. Grund sind die Auflagen, die bei Sanierungen mit dem Denkmalschutz einhergehen. Besitzer sollten sich vor dem Sanierungsbeginn zwingend für eine der Beratungen entscheiden, die angeboten werden. Unabsichtlich können die Immobilienbesitzer sonst in Probleme geraten.

Ist eine Sanierung von Denkmalschutzimmobilien geplant, können Fachleute wie Architekt und Denkmalpfleger helfen. Vor der Sanierung besichtigen die Experten vor Ort das Gebäude und machen sich mit den Auflagen vertraut. Dabei werden vom Denkmalpfleger vor allem die Bereiche festgehalten, die durch die Sanierung nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Viele Hausbesitzer fürchten bei denkmalgeschützten Häusern die Auflagen, doch diese fallen in den meisten Fällen weniger schlimm aus als von vielen Seiten erwartet wird. Wichtig ist, dass durch die Sanierung sowohl die Struktur als auch die Aussagekraft bewahrt bleiben. Ist dies der Fall, wird die Sanierung durch die Behörden in der Mehrzahl der Fälle genehmigt. Soll die Sanierung dagegen in die Konstruktion eingreifen, wird es in vielen Fällen schwieriger. So wird es bei solchen Immobilien grundlegend für den Besitzer nicht möglich sein, eine Holzbalkendecke in eine Betondecke umzuwandeln. Zudem gestatten die Behörden in der Regel weder das Versetzen von Wänden, sowie die Veränderung der eigentlichen Raumaufteilung. Grundlegend müssen alle Sanierungsmaßnahmen beantragt werden und die Genehmigung oder Ablehnung dieser wird immer im Einzelfall entschieden.

Bei energetischen Sanierung zeigen sich die Behörden dagegen flexibler. Maßnahmen dieser Art sind in vielen Fällen fast ohne Einschränkungen möglich. Aber auch hier muss darauf geachtet werden, dass sich Hausbesitzer nicht auf einen bestimmten Lösungsansatz versteifen. Bei den meisten denkmalgeschützten Objekten wird es wohl kaum möglich sein, eine Außendämmung anzubringen. Auf Dämmung müssen die Besitzer jedoch nicht verzichten. Eine weitere Möglichkeit ist die Innendämmung. Werden die Innendecke und die obere Geschossdecke gedämmt, kann sich dadurch bereits ein beachtlicher Einspareffekt ergeben.

Auch gegen eine Solaranlage, die der Warmwassererzeugung dient, haben die Behörden in den meisten Fällen nichts. Dagegen sieht es bei großen Photovoltaik Anlagen, die der Stromerzeugung dienen, in vielen Fällen anders aus. Doch es sind auch die Bauherren selbst, die hiervon immer wieder gern Abstand nehmen, um den Charakter des Baudenkmals zu erhalten.

Alle Veränderungen, die an einem denkmalgeschützten Gebäude vorgenommen werden, sind grundlegend erlaubnispflichtig. Hierbei handelt es sich um ein wichtiges Merkmal. Hausbesitzer dürfen dabei allerdings auch auf die Hilfe von den Behörden hoffen, die gern auch beratende Tipps geben. Sie sind zudem dazu verpflichtet, dass sie die für die Eigentümer entstehenden Kosten auf einem überschaubaren Niveau halten. In den meisten Fällen ist für die Sanierung solcher Objekte die Untere Denkmalbehörde zuständig.