Immobilienkauf Notar – Kaufvertrag Immobilien

Immobilienkauf Notar: Der Kaufvertrag bei Immobilien

Da Grundbesitz in Deutschland einem besonderen Schutz unterliegt ist es im Rahmen eines Immobilien- und Grundstückhandels nicht möglich auf die Dienste eines Notars zu verzichten. Dieser hilft dabei nicht nur bei der Gestaltung und Kontrolle der Verträge, sondern ist auch verpflichtet den Verkauf zu beurkunden und die notwendigen Schritte zur endgültigen Übereignung zu begleiten und durchzuführen. Ein Geschäft welches ohne das Zurufen eines Notars getätigt wurde verliert sogar seine Gültigkeit und muss dementsprechend als solches behandelt werden.

Der Immobilienkauf beim Notar

Der Immobilienkauf beim Notar

 

Die Terminvorbereitung

Hat sich ein Interessent dazu entschlossen eine Immobilie zu erwerben so werden die Notarunterlagen (Kaufvertrag, Teilungserklärung bei Erwerb von Eigentumswohnungen, etc.) personalisiert und dem Erwerbsinteressenten zugesandt. Hierbei ist es wichtig die so genannte „14-Tages-Frist“ einzuhalten. Diese sieht vor, dass zwei Wochen zwischen dem Entwurf eines Kaufvertrages und der Beurkundung des Kaufvertrages vergehen. Bei einem Immobilien-Kaufvertrag von privat an privat gilt diese Regel nicht.

 

Der Notartermin

Der Termin beginnt im Regelfall mit einer Prüfung der Personalien, bei Unternehmern mit einer Prüfung der Gewerbeanmeldung. Der Notar kann dann auch gleich den Vertrag verlesen, Fachbegriffe erläutern und erklären und Fragen zum Vertrag beantworten. Ebenso besteht jetzt die Möglichkeit gewünschte Korrekturen am Vertragswerk durchzuführen. Der Notar vermerkt im Vertrag, dass alle anderen Nebenabreden nicht Bestandteil des Vertragswerks sind und dementsprechend kein Rückgriff auf sie genommen werden kann. Anschließend unterschreiben beide Parteien in der Anwesenheit des Notars den Vertrag und erhalten anschließend eine versiegelte Kopie des Vertrages ausgehändigt. Das originale Verlesungsexemplar wird hingegen im Notararchiv aufgehoben.

 

Nach dem Termin – Der Gang zu den Behörden

Im Rahmen seiner Tätigkeit ist der Notar verpflichtet notwendige Anzeigen gegenüber den Behörden zu tätigen und so die Übereignung des Grundstücks einzuleiten und abzuschließen. Dazu gehören:

– Notarantrag auf Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt: Diese dokumentiert den Anspruch des Käufers auf das Grundstück und ist der erste Schritt im Rahmen der Übereignung.

– Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Diese wird gegenüber dem Finanzamt getätigt und teilt diesem die eintreffenden Änderungen mit. Das Finanzamt zieht nun die Grundstückssteuer direkt vom neuen Besitzer ein. Ist dieser Betrag beglichen stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt diese an den Notar. Ohne diese Bescheinigung ist eine endgültige Übereignung nicht möglich.

– Vorkaufsrecht der Gemeinde: Sollte die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben so klärt der Notar diesen Anspruch ab. Stellt die Gemeinde fest, dass sie von ihrem Recht keinen Gebrauch machen möchte kann der Verkauf vollzogen werden.

– Notarantrag auf Grundbucheintragung des neuen Eigentümers: Sind die vorigen Schritte abgeschlossen und der vereinbarte Kaufpreis beglichen wird dieser letzte Schritt eingeleitet. Ist der Eintrag vollzogen ist der Käufer nunmehr auch der Besitzer des Grundstücks.
 

Besonderheiten beim Finanzierungskauf

Wird ein Grundstück im Rahmen einer Finanzierung gekauft oder sind noch Altschulden darauf vorhanden so ist es die Pflicht des Notars diese Bestände und Verträge ebenfalls zu prüfen. Dazu gehören auch ein Liquiditätsnachweis des Käufers sowie diverse Nachweise über die vereinbarten Kredite und Darlehen seitens des alten Besitzers.

Bei der Ablöse von alten Darlehen: Alte Darlehen und Hypotheken können grundsätzlich mit übernommen werden. Da sie auch bei einem Besitzerwechsel im Eigentum des Vertragspartners bleiben kann der Besitzer sich hier entscheiden zwischen einer direkten Ablöse und einer entsprechenden Minderung des Kaufpreises oder eben der unbürokratischen Lösung in der der Verkäufer das Geld bekommt und seine Schulden selbständig bezahlen muss. Allerdings spart eine Fortführung der bereits eingetragenen Grundpfandrechte die Kosten für eine korrigierte Eintragung und ist oft entsprechend günstiger.

 

Die Kosten für die Notardienste

Die Notarkosten gehören zu den Erwerbsnebenkosten und sind dementsprechend vom Erwerber zu tragen. Die Höhe der Kosten lässt sich im Vorfeld grob kalkulieren und betragen derzeit zwischen 1,5 – 1,6 % brutto vom Grundstücks- bzw. Immobilienwert. Hierzu kommen allerdings noch Gebühren und andere Aufwendungen die im Rahmen des Grundstücks- bzw. Immobilienkaufs anfallen. Jeder Notar kann hierüber schon im Vorfeld eine genaue Auflistung geben und ist auch verpflichtet sämtliche Kosten transparent und offen abzurechnen. Die genauen Kosten sind gesetzlich normiert und dürfen in keinem Fall überschritten werden. Jeder Notar ist in der Abrechnung an die aktuelle Fassung des Gerichts- und Notarkostengesetzes gebunden. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen kann bei jedem zuständigen Landgericht eine Überprüfung der Kosten beantragt werden. Dieser Antrag ist schriftlich bei dem Landesgericht zu stellen, in dessen Zuständigkeit der Sitz des Notars fällt.