Mietpool zur Mietverwaltung
Mietpool: Variante der Mietverwaltung
Beim Erwerb einer Wohneinheit zur Kapitalanlage – Renditeimmobilien – fällt immer wieder ein Wort: Mietpool. Doch was versteht man hierunter überhaupt? Die Bildung eines Mietpool ist ein Konstrukt der Hausverwaltung / WEG Verwaltung im Rahmen der Mietverwaltung des Sondereigentums der Wohnungsbesitzer.
Mietpool und Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet den Besitz einer einzelnen Wohneinheit innerhalb eines Gemeinschaftseigentums (also z.B. Mehrfamilienhaus). Das Sondereigentum fängt grds. bei der Wohnungstür an und erstreckt sich auf die gesamte Wohneinheit abzgl. tragender Wände und Versorgungsleitungen. In diesem Bereich kann der Eigentümer machen was er will, so lange die Gemeinschaft hierdurch nicht gestört wird.
Zur Verwaltung des Sondereigentums gehört u.a. die Suche nach geeigneten Mietern, Abschließen des Mietvertrages und das Kostenmanagement.
Gründung des Mietpools
Der Hausverwaltung stehen zur Mietverwaltung des Sondereigentums zwei Wege zu Verfügung. Sie kann entweder jede Eigentumswohnung einzeln betreuen oder alle Einheiten werden zusammengefasst in einer Solidargemeinschaft, dem so genannten Mietpool. Hierzu wird von der Hausverwaltung eine BGB-Gesellschaft gegründet. Gesellschafter der Mietpool-GbR ist die Hausverwaltung.
Beitritt und Funktionsweise
Jeder Sondereigentumsbesitzer kann dann wählen, ob er der Mietpool-GbR als Gesellschafter beitritt und somit sein Sondereigentum (seine Wohnung) verwalten lässt. Der Mietpool fungiert solidarisch. Das bedeutet, von den eingenommenen Bruttomieteinnahmen (den Kaltmieten und den Betriebskostenvorauszahlungen) werden die entstandenen Kosten abgezogen. Der übrige Betrag kommt allen Gesellschaftern gleichermaßen zu gute. Die Aufteilung erfolgt dabei immer im Verhältnis der Wohnflächen. Dabei ist unerheblich, ob die Wohnung eines Gesellschafters derzeit vermietet ist oder nicht. Im Endeffekt fließt dadurch jedem Mitglied des Mietpools die gleiche Nettomiete pro m² zu.
Das sollte man wissen – Vor- und Nachteile
Der große Vorteil dieser Vorgehensweise ist die deutliche Reduktion des Vermietungsrisikos (Leerstandsrisiko) jedes einzelnen Wohnungsbesitzers. Dieses wird auf den Mietpool verlagert. Sollte z.B. die eigene Wohnung einen Leerstand aufweisen erhält man im Vergleich zur „normalen“ Mietverwaltung weiterhin Einnahmen. Dies kann u.a. bei einem fremdfinanzierten Erwerb einer Wohnung – zum Beispiel in einem Neubauprojekt – wichtig sein, um so die monatlichen Zins- und Tilgungsraten weiterhin bedienen zu können. Des Weiteren partizipieren alle Eigentümer gleichermaßen an den planmäßigen Mieterhöhungen.
Erwähnt werden sollte auch, dass die zusätzliche Sicherheit, die Ihnen der Beitritt zum Mietpool bietet, immer auch einen Verzicht auf die Chance einer „höheren“ Rendite darstellt. Es kann vorkommen, dass Ihre Wohnung von Beginn an für z. B. € 10,50 pro m² Wohnfläche und Monat vermietet ist, Ihr Mieter 10 Jahre nicht auszieht und immer pünktlich seine Miete bezahlt, und Sie in der Lage sind, die Miete kontinuierlich zu erhöhen. Ihr Mieter wäre dann der Idealfall. In diesem Falle würde Ihre Rendite geschmälert durch die anteilige Übernahme von Mietausfall oder auch Anwalts- und Renovierungskosten, die bei der Vermietung anderer Wohnungen anfallen. Anderseits profitieren Sie als von Mietausfall betroffener Eigentümer im Mietpool von den Mieteinnahmen anderer Eigentümer (Mietpoolgesellschafter).
Die Teilnahme am Mietpool ist eine sehr persönliche Entscheidung und sollte das Ergebnis Ihrer Beurteilung und Ihrer Wünsche nach Sicherheit und Chance sein. Bei der Abwägung der Vor- und Nachteile sollte auch die Entlastung von sämtlicher Verwaltungs- und Vermietungstätigkeit gewürdigt werden.